28歳で神戸に投資用区分マンションを購入！物件購入を決めたポイントをまとめました。
今から不動産投資をはじめようか検討しているサラリーマンのために、『物件購入を決めたポイント』をまとめます。
僕は神戸に1300万円でマンションの1室をオーナーチェンジで購入しました。なぜこの物件に決めたかをご紹介します。
区分マンションか一棟マンションか
区分か一棟か。マンションの一部屋を買うかアパートを一棟購入するか。
このテーマは不動産投資を始める人にとっては、必ず考える内容だと思います。
僕は本当は一棟マンションの購入が希望でした。一棟じゃなく区分にした一番の理由はお金の問題です。
頭金は300万円に抑えたかった
一棟のマンションはものにもよりますが、１億円は越えてきます。アパートなら4000～5000万くらいでしょうか。
それに比べてマンション１部屋は数百万～2000万円程度で購入できます。
購入時の決め事として「頭金は300万円まで」ということは決めていたので、どうしても一棟マンションを買うには頭金が足りませんでした。
貯金が400万円程度なので、もしもの時用に100万円をおいておくために使えるお金は300万です。
頭金は最低物件の１割は必要になってきますので、頭金300万円までなら3000万円の物件が限界です。諸費用や空室リスクを考えると、いきなり一棟を購入してしまい手元資金がゼロになるのは危険すぎます。
転職して２年程度なので銀行融資が厳しい
僕は新卒で大きめのメーカーに入社し、２年で退職し今の会社に転職しました。銀行に融資を頼む際にこんなに転職したことが響いてくるとは思いませんでした。
以前働いていた大きな会社にいたら融資はとてもおりやすかったみたいです。始めて転職したことを少しだけ後悔しました。少しだけですよ。
目安として「正社員として勤続３年以上、年収500万円以上で2,500万円を融資可能」です。サイトによってもいろいろ書いてありますし、銀行や購入予定の物件価値によっても融資額は変動するので、あくまで目安です。
一棟物件を購入してミスったら人生終わる
もし一棟物件を運よく購入できたとして、もし80部屋中10部屋が空室になってしまったとします。1部屋月に5万円の家賃収入を見込んでいたとしたら、5万円×10部屋の50万円もの見込み違いが生じます。
今の僕の経済状況で月に50万円の手出し資金が必要になったら、完全に消費者金融に頼らないといけません。
こんなリスクはまだ背負えないので、１部屋のオーナーから始めようと決めました。１部屋ならば、もし空室になっても月に６万円の負債で済みます。
やっぱりお金は大事ですね。必要になって改めて体感しました。
物件を決めたポイント
なぜ神戸のこの物件を選んだのか。理由はいっぱいありますが、大きくはこの３点です。
- 新神戸駅＆三ノ宮駅から徒歩10分以内
- オーナーチェンジ物件であり、法人が賃貸契約中
- マンション全体が改装されたばかりなのに、修繕積立金が充分貯まっている
という点です。
三ノ宮駅から徒歩10分以内
兵庫県神戸市で若者の街といえば、三ノ宮なんです。
僕も高校生まで兵庫県に住んでいたのでよく買い物に行っていました。「三ノ宮駅から徒歩10分以内のワンルームマンションなら、絶対に空室になってもすぐに次の借り手が見つかる」というのが僕の意見です。
多分10年後くらいに売却すると思うので、主要駅から近いと「売りやすそう」と思っています。
ついでに実家が兵庫県の僕は、2か月に１度は必ず帰省します。
視察という名目で兵庫県に行くと交通費が経費として認められます。これも僕にとっては大きなポイントです。
全く実家や職場が関係ない都道府県に物件を購入すると、なかなか帰省交通費を経費として扱えません。
法人が賃貸契約をしている
僕が買った1300万円の物件は、神戸の企業が賃貸契約をしています。
Aという会社が毎月家賃を僕に払ってくれるという意味です。「法人契約をしている」というだけで少し安心できるのは僕だけじゃないはず。問題は起こりにくいはずだし、空室になるリスクも普通より少ないはずです。これも大きなポイントです。
修繕がきちんとされている
最後の３つめのポイントとして、「建物が修繕積立金をしっかり使って最近修繕されたにもかかわらず、まだ2000万円以上修繕積立金が貯まっている」という点です。
マンションは毎月すべての入居者から修繕積立金を集めています。だいたい数千円です。このお金はマンションの外壁やエントランスといった、共有部分の修繕費として使われます。
僕が購入したマンションは昨年この修繕工事を行い、見た目がとてもきれいになりました！入居者からしたらとても嬉しいですよね。
しかも大がかりな修繕工事をしたにもかかわらず、まだ2000万円以上修繕積立金が余っているんです。
『ちゃんとマンション全体の管理行われていて、今後も綺麗な見た目で入居者が不快な気分にならない』と感じたので安心して購入しました。
もっと安い物件からスタートできた
1300万円から始めました！と言っていますが、この物件価格は一般的に高くもなく低くもないと感じています。
僕からすると、高いです。怖いです。不動産投資に慣れている人や、資金に余裕がある人からすると安いかもしれません。
銀行融資を受けるには物件にも価値が必要
なぜ高いと思いながら1300万円の物件に決めたかというと、安い古い物件を購入しようとしても僕の属性（社会的評価）が低くて融資を受けにくかったんです。
ある程度物件自体に銀行が評価を付けてくれる所を選ばないと、融資が受けれなかったんです。
一括で購入するのはギャンブル
自己資金で無理をして、500万円くらいの物件を一括で購入してスタートする手もあります。
しかし銀行から可能な限り融資を受けて不動産投資を始めないと、手元資金がなくなってしまうのでリスクヘッジが全くできません。投資というよりギャンブルになってしまいます。
「空室にならないで！空室になったら死んじゃう！」と思いながら生きるのはイヤです。
一括で買いたくないけど銀行からは「ある程度価値がある物件にしか融資をしない」と言われるので、1300万円の物件を購入することにしました。
まとめ
僕は区分マンションの購入を決めました。区分に決めた理由は、「頭金300万円しか出せない」ことと、「銀行融資が1000万円程度しかおりそうにないという」お金の要因です。
空室リスクも考えた時に、手元にも余剰資金をおいておかないと消費者金融にお金を借りるはめになるので、1300万円の区分マンションから不動産投資を始めることにしました。
物件を決めた理由は、「実家に帰省する際の交通費を経費で落とせそう」「法人が賃貸契約中」「修繕がしっかり行われているマンション」という３点です。
ローンの審査に無事通ったら、融資についてや金利についての記事も書きますのでお楽しみに！
